Nieruchomości rolne powyżej 1 ha zasadniczo mogą nabywać tylko rolnicy indywidualni, co ma na celu uniemożliwienie kupowania takiej ziemi osobom, które nie mają zamiaru prowadzić działalności rolniczej, a jedynie chcą korzystać z pewnych przywilejów przysługujących rolnikom. Może jednak dojść do kupna ziemi rolnej powyżej 1 Każde ogłoszenie sprzedaży działki powinno zawierać takie podstawowe dane jak: przeznaczenie ziemi (działka rekreacyjna, budowlana, rolna, leśna itp.), symbol oznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, miejsca przyłączy mediów. Nabywcę należy też powiadomić, czy działka ma bezpośredni dostęp do drogi Janusz Wójcik, rzeczoznawca majątkowy zajmujący się wycenami z ramienia agencji nieruchomości BNP Paribas Real Estate podkreśla, że dobrą praktyką jest wcześniejszy kontakt z rzeczoznawcą, który pozwoli określić, jakie informacje i dokumenty będą potrzebne w całym procesie konkretnej wyceny. Co więcej, w trakcie rozmowy rolnik Obawiam się, że powyższe jest nie do ominięcia. Z kolei, aby ANR wyraził zgodę na sprzedaż Panu przedmiotowej nieruchomości rolnej, sprzedający winien posiadać akt własności, czyli wyrok sądowy w sprawie stwierdzenia nabycia spadku, a jeszcze lepiej stosowny wpis w księdze wieczystej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości Przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest procesem, który wymaga odpowiednich formalności, a także wielu wymagań i wytycznych. Aby przekształcić działkę rolną na budowlaną, musisz najpierw uzyskać stosowną decyzję administracyjną. Więcej informacji: Koszt budowy dachu dwuspadowego + kosztorys. Aby ją uzyskać, należy Zakup działki rolnej o powierzchni większej niż 1 ha wymaga uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Grunty orne o powierzchni od 30 do 99,99 ara są sprzedawane dwuetapowo. Po sporządzeniu notarialnej umowy warunkowej sprzedaży należy poczekać, czy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu. QgvPP. Inwestorzy znaleźli sposób, jak radzić sobie z restrykcyjnymi przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), blokującym obrót ziemią. Dużo jednak zależy od samej gminy, czy jest im przychylna i wyda warunki zabudowy. Na ogół nie ma z tym problemu. Najpierw warunki, potem sprzedaż ziemi - Brakuje gruntów pod inwestycje, więc z tego powodu ceny mieszkań szybują ostro w górę. Wiele gruntów rolnych np. w miastach nadawałoby się pod budowę, ale obrót ziemią rolną jest utrudniony. Tam jednak, gdzie nie ma miejscowych planów, tylko wydaje się warunki zabudowy, udaje się "poluzować" przepisy. Dużo zależy od właściciela gruntu, bo to on powinien skompletować wszystkie niezbędne decyzje, czyli warunki zabudowy, pozwolenia etc. i dopiero wtedy sprzedać ziemię. Czasami też to on finalizuje inwestycje, a następnie sprzedaje gotową razem z gruntem. Najważniejsze jest jednak, by tuż przed rozpoczęciem budowy zmienić wpis w ewidencji gruntów i budynków. Wówczas ziemia straci status gruntu rolnego w rozumieniu UKUR i będzie już działką budowlaną – przyznaje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jak to wygląda w praktyce tłumaczy Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK - Inwestorzy kupują grunty klasy 4-6, ale tylko na terenach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nie ma przy tym znaczenia powierzchnia działki, może to być 10, 15 czy 100 ha. Ale wcześniej dotychczasowy właściciel, działając w porozumieniu z nabywcą, musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie trzeba rozpocząć budowę, w wyniku czego grunt przestanie być gruntem rolnym w rozumieniu UKUR– wyjaśnia mec. Kosiński. I dodaje: - W ramach postępowania o wydanie warunków zabudowy nie bada się statusu działki - czy jest on budowlany czy rolny. Najważniejsze jest dobre sąsiedztwo, czyli w przypadku domów w okolicy, musi stać już co najmniej jeden. Dobrego sąsiedztwa nie stosuje się jednak do wszystkich inwestycji, nie ma go np. w przypadku instalacji odnawialnego źródła energii np. farm fotowoltaicznych. Tylko gorsze klasy ziemi Inwestorzy szukają gruntów gorszych klasy - nie bez powodu. Ziemia klasy I-III to najbardziej żyzne gleby, na wyłączenie ich z produkcji rolnej trzeba mieć zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wymogu zgody nie stosuje się jeżeli łącznie są spełnione następujące przesłanki: co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy, grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej, grunty położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej, ich łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha. Pozwolenie na budowę i zmiana wpisu w ewidencji - Gdy już inwestor posiada się warunki zabudowy, może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja ta wiąże organ wydający pozwolenie na budowę. W takim przypadku urzędnik musi wydać pozwolenie na budowę, jak spełni się wszystkie wymogi. A potem buduje się. A jak się grunt rolny zabuduje, to traci on cechę rolnego i tym samym nie stosuje się do niego już ograniczeń wynikających dla gruntów rolnych. Warto w tym wypadku dokonać zmiany w ewidencji gruntów. Ponadto pojawiają się transakcje dotyczące nieruchomości specjalnie dzielonych na mniejsze działki, nie podpadające pod ograniczenia ustawowe – wyjaśnia mec. Kosiński. Takie praktyki nie dziwią Macieja Obrębskiego, adwokata specjalizującego się w obrocie nieruchomościami. - Nie jest to nic innego, niż urbanizacja wsi. Ale dużo zależy od polityki samej gminy. Nie wszystkie chcą wydawać hurtowo warunki zabudowy. Tak jest np. w gminie Rokitnica pod Poznaniem, która nie chce już większej urbanizacji. Tam uzyskać warunki nie tak łatwo. Takie gminy są jednak w mniejszości – przyznaje mec. Obrębski. I przypomina o problemie, który pojawia się przy okazji odrolnienia. - Odrolnienie następuje z chwilą wydania warunków zabudowy dla gruntów gorszych klas, a zmiany klasyfikacji dokonuje klasyfikator. Niestety brakuje fachowców w tym zawodzie. Poza tym dochodzi też do nieprawidłowości o czym świadczą wyniki kontroli NIK- u przeprowadzonej w woj. kujawsko- pomorskim, a ogłoszone w 13 lipca br. Z raportu NIK wynika, że starostowie nie wywiązują się z roli strażników ziemi rolnej i leśnej. W połowie powiatów województwa kujawsko-pomorskiego NIK ujawnił, że klasyfikacja gruntów odbywała się na zlecenie ich właścicieli, a prowadzili ją opłacani przez nich gleboznawcy. Czytaj też: Minister chce uprościć proces odrolnienia gruntów na cele publiczne Jakie obowiązują ograniczenia w obrocie gruntami Obecnie UKUR przewiduje, że swobodnie można sprzedawać i nabywać działki rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Natomiast działki rolnej o powierzchni 0,3 ha lub większej nabywca nie może sprzedać przez 5 lat. W przypadku deweloperów oraz innych inwestorów oznacza to, że przez 5 lat nie mogą na takiej działce rozpocząć inwestycji, bo powinni ją uprawiać. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany bowiem prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a jeśli jest osobą fizyczną musi to robić osobiście. W efekcie grunty o większej powierzchni, także położone na terenie miast nie mogą być swobodnie nabyte przez spółki, deweloperów czy osoby fizyczne nie będące rolnikami. Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się wyłącznie w odniesieniu do : nieruchomości rolnych: -wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2020 r. poz. 396, 568 i 1086), o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, będących drogami wewnętrznymi, sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości; udziałów we współwłasności nieruchomości rolnych o których wyżej mowa. Sprzedaż działki budowlanej może wydawać się prosta, jednak w praktyce wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności oraz trafienia na odpowiedniego kupca. Zwykle wymaga to cierpliwości oraz aktywnego promowania oferty. Ponadto powinieneś liczyć się z pojawiającymi się w związku ze sprzedażą kosztami oraz obowiązkowym podatkiem. Jak przejść stosunkowo szybko oraz efektywnie cały ten proces? Podpowiadamy, jak krok po kroku sprzedać działkę budowlaną! Sprzedaż działki budowlanej - co należy zrobić w pierwszej kolejności? Jak sprzedać działkę budowlaną? To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli, którzy chcą pozbyć się gruntu z satysfakcjonującym zyskiem. Jak przejść więc przez sprzedaż działki krok po kroku, aby ktoś inny mógł wykonać na niej wymarzony projekt domu? Najlepiej, jeśli podzielisz cały proces na kilka etapów. Sprzedaż działki budowlanej – etapy: Zgromadź wszystkie niezbędne dokumenty. Zadbaj o stan prawny nieruchomości. Poproś o wycenę rzeczoznawcę. Ustal minimalną cenę sprzedaży. Zadbaj o promocję oferty. Jeśli znajdziesz nabywcę, który zaproponuje odpowiednią cenę, dopełnij formalności u notariusza oraz kwestii związanych z podatkami. Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać działkę, spróbuj również ustalić, na czym dokładnie Ci zależy. Część właścicieli chce jak najszybciej zamienić grunt na gotówkę. Odpowiedź na pytanie: jak szybko sprzedać działkę będzie jednak inna, niż jak sprzedać działkę z wysokim zyskiem. Jeśli zależy Ci na czasie, a Twoja działka nie ma bardzo korzystnej lokalizacji, czy wyjątkowo ustawnego kształtu, będziesz musiał zachęcić klientów ceną. Zastanów się jednak, czy nie lepiej poczekać dłużej na korzystniejszą ofertę. Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana? Atrakcyjna działka budowlana - jak możemy ją wycenić? Kluczowym pytaniem każdego właściciela, który myśli o sprzedaży nieruchomości jest pytanie: jak wycenić działkę budowlaną? Na cenę działki wpływa kilka czynników: położenie, sąsiedztwo, dojazd oraz skomunikowanie, uzbrojenie terenu, kształt oraz wielkość działki, ceny działek w okolicy. Samodzielna wycena działki może być wyzwaniem dla osób, które pierwszy raz sprzedają nieruchomość. Dobrym pomysłem jest więc skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże ocenić wartość nieruchomości. Rzeczoznawca ma bowiem dostęp nie tylko do danych o Twojej działce, ale również do aktów notarialnych innych nieruchomości. Wie dzięki temu, jakie są koszty zakupu gruntu o podobnych parametrach. Od czego są uzależnione ceny działek budowlanych? Atrakcyjność działki zawsze należy oceniać, biorąc pod uwagę, kto zamierza ją nabyć. Zupełnie inne wymagania ma bowiem od działki deweloper, a inne nabywca indywidualny, który myśli o zakupie domu jednorodzinnego. Ziemia wystawiona na sprzedaż z myślą o kupujących na cele budowy domu powinna mieć dostęp do energii elektrycznej, wodociągów oraz najlepiej również gazu i kanalizacji. Do działki musi być zapewniony odpowiedni dojazd. Powinna do niej biec droga asfaltowa lub utwardzana. Sama działka nie musi być natomiast bardzo duża. Często o konkurencyjności gruntu świadczy brak zbyt bliskiego sąsiedztwa lub wręcz przeciwnie, położenie stosunkowo blisko miasta. Jeśli natomiast chciałbyś zainteresować dewelopera, powinieneś mieć odpowiednio duży grunt. Pod inwestycje deweloperskie potrzebne są działki o wielkości co najmniej wielkości pięciu metrów kwadratowych. Jeśli działka miałaby służyć pod budowę centrum handlowego czy hotel, deweloper będzie brać pod uwagę głównie bliskość oraz rodzaj dojazdu do miasta. Wraz z rozrastaniem się danego miasta deweloperów może zainteresować także ziemia w mniejszym mieście sąsiadującym. Jaki jest koszt związany z przeprowadzeniem wyceny działki budowlanej? Koszty związane z wykonaniem wyceny działki budowlanej mogą się różnić w zależności od typu nieruchomości. Stawka zależy zwykle od tego, czy do wyceny jest działka gruntowa, zabudowana, czy też lokalowa. W porównaniu z zyskiem ze sprzedaży ziemi, opłacenie rzeczoznawcy jest dość niewielką kwotą. Zwykle koszty wyceny działki wynoszą od około 400 do 600 zł netto. Warto wiedzieć! Wybierając rzeczoznawcę, powinieneś zwrócić uwagę na to, aby był to specjalista wpisany na listę biegłych rzeczoznawców majątkowych, którą znajdziesz na stronie Ministerstwa Infrastruktury. Możesz również poprosić o okazanie stosownej legitymacji oraz zaświadczenia o ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Upewnij się też, że specjalista posiada realną wiedzę o transakcjach odbywających się na rynku nieruchomości. Jakie dokumenty trzeba przygotować, by sprzedać działkę budowlaną? Sprzedaż działki wymaga dopełnienia szeregu formalności, które trzeba przejść krok po kroku. Jednym z zadań właściciela jest zgromadzenie dokumentów, które pozwolą na sprzedaż działki. Jakie dokumenty do sprzedaży działki trzeba przekazać nabywcy? 1. Akt własności Akt własności to podstawowy dokument, który musisz posiadać, aby sprzedać działkę. To właśnie on daje nabywcy gwarancję, że jesteś prawnym właścicielem gruntu, który chcesz przekazać. 2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to plan, którym objęta jest gmina, a więc również Twoja działka położona na jej terenie. Dokument ten określa jaki rodzaj budynku może zostać wzniesiony na gruncie oraz jakie dokładne parametry muszą go charakteryzować. Często warunki określone w MPZP wpływają nawet na wizualne aspekty budynku. 3. Warunki Zabudowy Jeśli dla gminy nie został przewidziany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokument ten w pewnym zakresie zastępuje MPZP. 4. Wypis z rejestru gruntów Wypis z rejestru gruntów określa, czy Twoja działka jest działką budowlaną, czy też może leśną, rolną lub na przykład rekreacyjną. Jak skutecznie sprzedać działkę budowlaną? Formalności warto uzupełnić o nieobligatoryjne dokumenty. Zachętą dla nabywcy może być na przykład wykonane badanie geologiczne gruntu oraz wyrysy z geoportalu, które pokażą obrys działki oraz jej sąsiedztwo. Sprzedaż działki budowlanej wymaga nie tylko przedstawiania takiej dokumentacji kupującemu. Dokumenty te przekazywane są do notariusza, dlatego musisz dopełnić wszystkich oczekiwanych formalności. To może Cię zainteresować: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Kto płaci podatek od sprzedaży działki budowlanej? Sprzedaż działki budowlanej to z punktu widzenia przepisów czynność cywilnoprawna, która generuje nie tylko zysk, ale również obowiązkowy podatek. Podatek od sprzedaży działki w 2020 roku naliczany jest, gdy zdecydujesz się sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu nabycia gruntu. Jeśli dopilnujesz tej daty, unikniesz opłaty bez konieczności składania jakichkolwiek deklaracji w urzędzie skarbowym. Jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać działkę, którą nabył w okresie krótszym niż pięć lat podatkowych wstecz, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy. Ile podatku od sprzedaży działki budowlanej trzeba będzie zapłacić? Sprzedaż rodzi obowiązek zapłaty podatku w wysokości 17% od dochodu. Nie jest to więc procent naliczany od kwoty transakcji, ale różnicy pomiędzy ceną zakupu, a sprzedaży działki, pomniejszonej o koszty sprzedaży takie jak: opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, usługa pośrednika nieruchomości, koszty przeprowadzenia prac remontowych. Podatku dochodowego sprzedający nie musi płacić jeszcze w kilku innych wyjątkowych sytuacjach. Dzieje się tak, jeśli środki pozyskane ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od dokonania transakcji. Stosowną informację o celu przeznaczenia środków należy umieścić w deklaracji podatkowej. Warto wiedzieć! Nie tylko sprzedający musi rozliczyć się z transakcji z fiskusem. Na nabywcy działki budowlanej ciąży obowiązek zapłacenia podatek PCC, wynoszący 2% wartości rynkowej nieruchomości. Sprzedaż działki z rozpoczętą budową - to możliwe? Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu nie jest niemożliwa, jednak może rodzić trudności w ustaleniu należnego podatku VAT. Istnieją bowiem sprzeczne opinie co do tego, czy taka sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku w VAT w wysokości 8% czy 23%. Istnieje nawet orzecznictwo, które sugeruje, że w takiej sytuacji powinno nastąpić zwolnienie z podatku. Warto więc zasięgnąć porady w tym zakresie w stosownym urzędzie. Co zrobić w przypadku, gdy działka nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego? Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie oznacza oczywiście, że nie będziesz mógł sprzedać swojej działki. W takiej sytuacji powinieneś postarać się o inny dokument, który zastąpi MPZP i wskaże przeznaczenie działki. Takim dokumentem jest najczęściej decyzja o Warunkach Zabudowy. Wniosek o jej wydanie składa się w urzędzie gminy. Otrzymanie decyzji jest jednak uzależnione od kilku czynników, między innymi od tego, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. O ten dokument warto postarać się możliwie szybko, gdyż procedura może przedłużyć się nawet do kilku miesięcy. Co w przypadku, jeżeli dysponujemy dużą działką budowlaną? Brak planu zagospodarowania przestrzennego to nie jedyny problem, z jakim mogą się spotkać właściciele. Trudności może przysporzyć również duża działka z warunkami zabudowy. Sprzedaż działki budowlanej powyżej trzech tysięcy metrów kwadratowych jest ograniczona przepisami prawa, dlatego musisz liczyć się z koniecznością podzielenia terenu na kilka mniejszych działek. Wymaga to opłacenia prac geodezyjnych, jednak niekiedy jest jedyną szansą na skuteczne zbycie dużej działki budowlanej. Warto wiedzieć! O decyzję o Warunkach Zabudowy lepiej wystąpić po podziale ziemi wykonanym przez geodetę. Każda działka będzie bowiem potrzebować oddzielnej decyzji gminy. Poprzednia decyzja o Warunkach Zabudowy wydana do całej działki nie będzie już aktualna. Sprzedaż działki bez drogi dojazdowej - co na ten temat mówią przepisy? Nie istnieją przepisy prawne, które zabraniałyby sprzedaży działki bez drogi dojazdowej. Działka bez dojazdu może jednak sprawić nabywcy wiele kłopotu. Dojazd do działki budowlanej jest bowiem potrzebny, aby otrzymać pozwolenie na budowę. Jeśli taka droga nie została wytyczona, konieczne będzie ustanowienie tak zwanej drogi koniecznej, która pozwala na dojazd do posesji drogą sąsiada. Jest to o tyle niekorzystne, że sąsiad może życzyć sobie opłaty lub innego sposobu wyrównania kosztów za korzystanie z jego drogi. Co więcej, umowę z sąsiadem w tej sprawie trzeba sporządzić przed notariuszem. Warto zdawać sobie jednak sprawę z tego, że sąsiad może nie zgodzić się na ustanowienie służebności. W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie z wnioskiem do sądu. Uciążliwości związane z taką sytuacją powodują, że część osób nie godzi się na sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej. Jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości, masz dwie możliwości: albo postarać się o wykonanie drogi, albo obniżyć cenę, licząc, że skusi to inwestorów. Zobacz także: Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć Co jeszcze należy sprawdzić przed sprzedażą działki budowlanej? Przed wystawieniem ogłoszenia warto sprawdzić jeszcze kilka dodatkowych rzeczy, o które mogą pytać potencjalni nabywcy. Aby sprzedaż przebiegała możliwie szybko oraz profesjonalnie warto wiedzieć: czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, czy działka ma jakieś wady, na przykład jest to działka pochyła lub działka wąska, jakie inwestycje planowane są w sąsiedztwie w kolejnych latach, jak wysoki jest podatek od nieruchomości, co można wybudować na działce, szacowane koszty rozliczenia mediów. Jak wygląda sprzedaż działki budowlanej w dobie koronawirusa? Koronawirus pokrzyżował plany niejednej branży. Wpłynął również w znacznym stopniu na branżę nieruchomości. Lockdown przypadł bowiem na wiosnę oraz lato, czyli czas najbardziej wzmożonego zainteresowania działkami budowlanymi. Zmusiło to sprzedających do zmiany sposobu prezentowania oferty sprzedaży. Zamiast popularnych banerów umieszczanych na płocie lub tabliczek wbitych w ziemię, zdecydowanie lepiej zadbać o odpowiednie sfotografowanie gruntu. Aby wybić się pośród wielu internetowych ogłoszeń, najlepiej urozmaicić swoją ofertę zdjęciami z drona oraz tradycyjnymi fotografami. Dobrym pomysłem jest udostępnienie rzutu działki oraz opisanie sąsiedztwa. Przyciągająca wzrok forma ogłoszenia powinna zachęcić potencjalnych nabywców do osobistego obejrzenia działki. Paradoksalnie pandemia mogła skuteczniej zmotywować niektórych właścicieli do podjęcia stosownych kroków w celu sprzedaży działki budowlanej. Jeśli dotychczas zamieszczałeś jedynie baner lub tabliczkę w okolicach gruntu, zdecydowanie się na ogłoszenie online pozwoli Ci dotrzeć do znacznie szerszego grona odbiorców. Planowałeś budowę domu? Sprawdź, co możesz zrobić, jeśli koronawirus pokrzyżował Ci plany! Porada wideo odnośnie powyższego tematu: Zasady podziału nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Wymieniona ustawa reguluje zasady podziału nieruchomości objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, za wyjątkiem gruntów przeznaczonych w tym planie na cele rolne i leśne. Nieruchomości rolne i leśne mogą podlegać podziałowi (i są to wyjątki), wówczas, gdy niezbędne jest wydzielenie w nich gruntów pod drogi bądź wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha. Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360 Kiedy podział nieruchomości jest możliwy? W przypadku, gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podział nieruchomości jest możliwy, jeżeli: nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podział nieruchomości jest również możliwy, jeżeli gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie ogłosiła przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji podział może nastąpić, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi. Podział jest również możliwy, jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, oczywiście, jeżeli wniosek jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji. Jeżeli natomiast wniosek o podział wpłynął po ogłoszeniu o przystąpieniu gminy do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, jednak nie dłużej niż na okres 12 miesięcy. Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. Podział nieruchomości jest niedopuszczalny, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności, lub zakup działki gruntu wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Przeczytaj: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego W jakim celu można dokonać podziału nieruchomości? Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podziału można dokonać w celu: zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; realizacji roszczeń do części nieruchomości, realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; wydzielenia części nieruchomości pod budowę drogi publicznej, linii kolejowej, inwestycji w zakresie budowy lotnisk, budowli przeciwpowodziowych, terenów zamkniętych. Postępowanie o podział nieruchomości Postępowanie o podział nieruchomości wszczyna się na wniosek bądź z urzędu. Wniosek w sprawie podziału nieruchomości może złożyć właściciel nieruchomości bądź osoba będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zatwierdzającej podział nieruchomości. Postępowanie o podział nieruchomości na wniosek – wstępny projekt podziału Wniosek w sprawie podziału nieruchomości składany jest przez wnioskodawcę – właściciela lub użytkownika wieczystego do wójta, burmistrza, prezydenta miasta właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W przypadku podziału „na wniosek” oraz „z urzędu”, czynności techniczne związane z podziałem nieruchomości wykonuje uprawniony geodeta, przy czym należy podkreślić, że geodeta nie jest stroną w postępowaniu administracyjnym. W przypadku podziału na wniosek występuje on jedynie w interesie wnioskodawcy na zasadzie umowy cywilno-prawnej. Jedną z pierwszych prac geodety jest sporządzenie wstępnego projektu podziału nieruchomości. Wstępny projekt podziału nieruchomości wykonywany jest na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej. Projekt wstępnego podziału nieruchomości możemy sporządzić sami. Jednakże zaleca się, aby sporządził go uprawniony geodeta. Projekt wstępnego podziału nieruchomości wykonany na mapie jw. powinien zawierać: granice nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczenie nieruchomości według danych z katastru oraz księgi wieczystej, powierzchnie dzielonej nieruchomości, powierzchnie projektowanych nieruchomości oznaczone w kolorze czerwonym, przedstawione w kolorze czerwonym nowoprojektowane granice nieruchomości, przedstawione w formie graficznej propozycje dostępu do drogi publicznej projektowanych nieruchomości, rzut poszczególnych kondygnacji budynku w przypadku, gdy podziałowi podlega budynek, w przypadku reprezentowania przez pełnomocnika do wniosku dołącza się również pełnomocnictwo wraz z dowodem uiszczenia opłaty. Po sporządzeniu przez geodetę wstępnego projektu podziału nieruchomości, możemy złożyć wniosek do wójta, burmistrza, prezydenta miasta – organu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości. Do wniosku dołączamy następujące załączniki: dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, akt notarialny); wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopie mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi; w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu; dla nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków – pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości; wstępny projekt podziału, opracowany na mapie zasadniczej udostępnionej do celów opiniodawczych przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficzne. W przypadku, gdy ośrodek nie dysponuje taka mapa, wstępny projekt podziału nieruchomości może być sporządzony na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. W przypadku, gdy podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 95 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wskazać cel dokonania podziału. Wójt, burmistrz bądź prezydent miasta, po otrzymaniu wstępnego projektu podziału nieruchomości, w toku postępowania administracyjnego stwierdza zgodność projektu proponowanego podziału z opracowaniami: miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, bądź z innymi przepisami szczególnymi (ustalenia wynikające np. z ustawy o lasach, Prawa budowlanego, ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawy o ochronie przyrody, Prawa ochrony środowiska, Prawa wodnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym itp. a także w aktach wykonawczych do tych ustaw). W przypadku zgodności, wydaje stosowną opinię w sprawie podziału nieruchomości w formie postanowienia. Pozytywna opinia organu samorządowego jest gwarantem, że proponowany podział nieruchomości będzie ostatecznie zatwierdzony decyzją o podziale nieruchomości i daje nam „zielone” światło do dalszego działania. Należy pamiętać, że na postanowienie organu przysługuje nam prawo złożenia zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego. Zażalenie składa się za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie w terminie 7 dni od dnia doręczenia nam postanowienia. Przeczytaj: Jak podzielić działkę rolną? Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – prace geodezyjne Będąc w posiadaniu pozytywnej opinii o podziale nieruchomości, możemy przystąpić do realizacji następnego etapu pracy, którego głównym celem będą prace kartograficzno – geodezyjne zmierzające do uzyskania decyzji wójta o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości. Prace te musimy zlecić uprawnionemu geodecie. Do podstawowych czynności geodety będzie należało: zgłoszenie do Powiatowego Ośrodka Geodezyjnego i Kartograficznego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, prac geodezyjnych związanych z podziałem nieruchomości, zarejestrowanie zgłoszenia, badanie stanu prawnego nieruchomości polegające na badaniu danych zawartych w księdze wieczystej, dokumentach w niej zawartych oraz danych zawartych w katastrze nieruchomości, przyjęcie granic nieruchomości dzielonej według stanu prawnego lub według stanu ujawnionego w katastrze nieruchomości.. Z przeprowadzonych czynności, geodeta sporządza operat podziału nieruchomości, którego załącznikami są: mapa z projektem podziału (projektowane granice dzielonych nieruchomości ujawnia się na mapie kolorem czerwonym), protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej. Mapa z projektem podziału nieruchomości powinna zostać wykonana na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej i powinna zawierać takie elementy jak: nazwę jednostki ewidencyjnej, adres nieruchomości podlegającej podziałowi, skalę mapy, granice nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru, księgi wieczystej lub innych dokumentów. Z czynności przyjęcia granic geodeta sporządza protokół przyjęcia granic nieruchomości, którego treść zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (art. 7), powinien zawierać takie elementy jak: Oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości. Informacje o dokumentach stanowiących podstawę przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi. Szkic przebiegu granic nieruchomości podlegającej podziałowi. Opis przebiegu granic i położenia punktów granicznych nieruchomości podlegającej podziałowi. Datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół. Oznaczenie nieruchomości sąsiednich, graniczących z nieruchomością dzieloną, wg katastru nieruchomości. Powierzchnie dzielonej działki oraz powierzchnie działek po podziale oznaczonych kolorem czerwonym. Naniesione kolorem czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu. Przedstawienie kolorem czerwonym oznaczenia nowoprojektowanych działek. Szkic orientacyjny umożliwiający lokalizację na mapie nieruchomości dzielonej. Wykaz zmian gruntowych. Wykaz synchronizacyjny nieruchomości dzielonej w przypadku, gdy w księdze wieczystej lub w innych dokumentach nieruchomość dzielona ma inne oznaczenia niż w katastrze nieruchomości. Elementy zagospodarowania nieruchomości takie jak: ogrodzenia, obiekty, studnie, obiekty małej architektury, szamba, przyłącza, drzewa, elementy sieci uzbrojenia terenu. Datę wykonania mapy, imię i nazwisko osoby sporządzającej mapę, podpis tej osoby oraz numer nadanych uprawnień. Projekt mapy podziałowej powinien być zgodny z ustaleniami geometrycznymi zawartymi na mapie ze wstępnym podziałem nieruchomości, która uzyskała pozytywną ocenę wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Wykaz zmian gruntowych oraz wykaz synchronizacyjny mogą być sporządzone jako odrębne dokumenty, stanowiące załączniki do mapy z projektem podziału nieruchomości. Geodeta, po sporządzeniu operatu z podziału nieruchomości, zawierającego takie załączniki jak: mapę z projektem podziału, protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz synchronizacyjny, wykaz zmian gruntowych. przedkłada go do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGiK) – właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, będącej przedmiotem podziału. W przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć pozwolenie na podział – wydawane przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w formie decyzji administracyjnej. Przeczytaj: Mapa z projektem podziału nieruchomości Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – czynności Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Operat z podziału nieruchomości jest badany przez ODGiK pod względem zgodności z danymi dokumentacji geodezyjnej. W przypadku braku uwag do złożonej dokumentacji, projekt podziału uzyskuje klauzulę ODGiK o przyjęciu operatu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Przyjęte do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej dokumenty, opatrzone klauzulą „Operat przyjęto do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego” stanowią podstawę do wydania przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Geodeta, po otrzymaniu informacji o zarejestrowaniu operatu przez PODGiK powinien pobrać te dokumenty i przekazać je osobie składającej wnioskującej o podział nieruchomości. Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – czynności wnioskodawcy Wnioskodawca, po otrzymaniu od geodety dokumentacji z zakresu podziału nieruchomości (operatu technicznego), opatrzonej stosowną klauzulą, przedkłada tę dokumentację wraz z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wójtowi, burmistrzowi czy prezydentowi miasta, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości – czynności organu wydającego decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości Organ przyjmujący wniosek, dokonuje oceny merytorycznej wniosku. Jeżeli wniosek oraz załączniki do wniosku spełniają wymagania prawa, wójt, burmistrz, prezydent miasta wydaje decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości. Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do: Umieszczenia na mapie z projektem podziału nieruchomości przez organ, który wydał decyzję, adnotacji o treści: ”Niniejszy podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją …. z dnia … nr …”, z podpisem upoważnionej osoby. Wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi, według zasad określonych w przepisach dotyczących geodezji i kartografii, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego. Z czynności wyznaczania i utrwalania nowych punktów granicznych znakami granicznymi zostaje sporządzony protokół, który zawiera w szczególności: oznaczenie nieruchomości według danych z katastru nieruchomości i księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości, oznaczenie i datę zatwierdzenia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, informacje o sposobie utrwalenia punktów granicznych, oznaczenie wyznaczanych i utrwalanych punktów granicznych, listę i podpisy osób obecnych przy czynnościach wyznaczania i utrwalania punktów granicznych, datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała protokół. Dokumenty geodezyjne opracowane w toku czynności i utrwalania nowych punktów granicznych podlegają włączeniu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Podział ewidencyjny działki dokonuje się w momencie przyjęcia operatu technicznego do Państwowego Zasobu Geodezyjnego. Jak długo trwa proces podziału nieruchomości? Podział nieruchomości jest procesem administracyjnym wymagającym czasu. Jego długość zależy od ilości spraw toczących się w gminie. Średni czas załatwienia sprawy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział nieruchomości do dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział to ok. 6 miesięcy. W dużych miastach, czas ten może wynosić nawet 12 miesięcy. Podział nieruchomości z urzędu W przypadku podziału nieruchomości z urzędu o nieuregulowanym stanie prawnym stosuje się następujące zasady: zamiar przeprowadzenia podziału nieruchomości podlega upublicznieniu w formie ogłoszenia w prasie, na stronach internetowych urzędu gminy, a także w prasie o zasięgu ogólnopolskim Informację o podziale nieruchomości upublicznia wójta, burmistrza, prezydent miasta w następujący sposób: umieszczenie informacji na stronach internetowych urzędu, umieszczenie informacji o podziale nieruchomości w prasie o zasięgu ogólnopolskim, w sposób zwyczajowo przyjęty na obszarze gminy, miasta. 2. jeżeli w terminie 2 miesięcy od upublicznienia informacji o podziale nieruchomości nie zgłoszą się osoby, którym przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału nieruchomości, 3. po bezskutecznym upływie terminu 2 miesięcy, wójt burmistrz, prezydent miasta może wydać decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, 4. decyzja o podziale nieruchomości podlega upublicznieniu w sposób ujęty w art. 4 Kodeksu postępowania administracyjnego („Strony mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania, jeżeli przepis szczególny tak stanowi; w tych przypadkach zawiadomienie bądź doręczenie uważa się za dokonane po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia”). W przypadku, gdy o podziale nieruchomości decyduje sąd, nie wydaje się decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta zatwierdzającej podział nieruchomości. W tej sytuacji podział nieruchomości, musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku podziału nieruchomości z urzędu, wszystkie prace geodezyjne wykonywane są przez uprawnionego geodetę w tym samym zakresie jak przy podziale „na wniosek”. Przeczytaj: Jak podzielić działkę budowlaną? Podstawa prawna: 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne. 3. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości. 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie podziału i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Foto:

jakie dokumenty do sprzedaży działki rolnej